상속·증여 감정평가란? 기준시가와의 차이와 활용법
상속세와 증여세는 원칙적으로 재산의 ‘시가’를 기준으로 매깁니다. 그런데 토지·단독주택·상가·이른바 ‘꼬마빌딩’처럼 시가를 곧바로 확인하기 어려운 부동산은 공시가격(기준시가)으로 신고하는 경우가 많습니다. 최근에는 이런 부동산에 대해 감정평가를 활용하는 사례가 꾸준히 늘고 있습니다. 왜 그럴까요?
상속·증여세는 ‘시가’로 평가합니다
세법은 상속·증여 재산을 원칙적으로 시가로 평가하도록 정하고 있습니다. 여기서 시가란 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래된다면 성립한다고 인정되는 가액을 말하며, 해당 재산의 매매가액뿐 아니라 감정가액, 수용·경매·공매가액 등도 일정 요건을 갖추면 시가로 인정될 수 있습니다. 즉 시가를 바로 알기 어려운 부동산은 감정평가를 통해 시가에 준하는 가액을 산정하는 것이 하나의 방법이 됩니다.
기준시가로 신고하면 생길 수 있는 문제
기준시가(공시가격)는 시가보다 낮게 형성되는 경우가 적지 않습니다. 낮은 가액으로 신고하면 당장의 세금은 줄어 보일 수 있지만, 문제는 그 이후에 있습니다.
- 과세관청의 감정평가 경정 — 과세관청은 신고가액이 시가와 차이가 크다고 판단되는 부동산(특히 비주거용 부동산·나대지 등)에 대해 직접 감정평가를 받아 더 높은 가액으로 세액을 경정할 수 있습니다. 이 경우 추가 세금과 가산세가 발생할 수 있습니다.
- 향후 양도 시 불리 — 낮은 가액으로 신고하면 그 재산의 취득가액도 낮게 잡혀, 나중에 팔 때 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 늘 수 있습니다.
감정평가로 신고하면 달라지는 점
- 취득가액 상향 — 시가에 준하는 가액으로 신고되므로 취득가액이 높아져, 향후 양도소득세 부담을 줄이는 데 활용될 수 있습니다.
- 경정 리스크 완화 — 합리적인 감정평가액으로 신고하면 과세관청이 별도 감정평가로 경정할 여지가 줄어들 수 있습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 감정평가액이 기준시가보다 높으면 당장 내야 하는 상속·증여세는 늘어날 수 있습니다. 결국 ‘지금의 상속·증여세’와 ‘나중의 양도소득세’를 함께 놓고 득실을 따져야 하며, 재산의 종류와 보유·처분 계획에 따라 유불리가 달라집니다.
상속·증여 감정평가의 요건
상속·증여 목적의 감정평가가 시가로 인정받으려면 세법이 정한 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 다음을 확인합니다.
- 평가기간 — 상속개시일(또는 증여일)을 기준으로 법이 정한 기간 안에 이루어진 감정평가여야 합니다.
- 감정기관 수 — 재산 규모 등에 따라 둘 이상의 감정평가법인 평가가 필요한 경우가 있습니다.
구체적인 평가기간과 감정기관 수 요건은 재산의 종류·가액·시기에 따라 달라지므로, 진행 전에 감정평가사 및 세무 전문가와 함께 요건을 확인하시길 권합니다.
정리하며
상속·증여 부동산을 무조건 기준시가로 신고하는 것이 정답은 아닙니다. 감정평가를 활용하면 과세 경정 리스크를 줄이고, 향후 양도세까지 함께 고려한 절세 전략을 세우는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 개별 상황에 따라 유불리가 갈리므로 사전 검토가 중요합니다.
